家を買わせていただくという概念①～中古物件ってどうやって探せばよろしいの～

やや子*1も大きゅうなりまして、賃貸の２LDKの家では手狭になってまいりました。

もっと広い家に住みたいな、家が欲しいな、ええ家欲しい、家が欲しい、ほな探しましょ！ってなことで、全く知識のないところから、中古住宅を購入するに至るまで、色々と書いていきたいと思います。

何かの参考になれば至極幸いです。

 

何から始めよう、まずは…

どこに住みたいか（立地）、どんなところがいいか（環境）、お金がないけどどうしよう（予算）、新築なのか中古でもよいのか（新築or中古）、というあたりから考えていきました。

・立地… 今住んでいる賃貸は、駅近、商店街、スーパー、病院、銀行あり、区役所も徒歩圏内という好立地。正直この近くで一戸建てに住むのはとても無理（相場が高すぎる）。もう少し田舎で、職場に近いところで考える。

・環境…子育て環境を第一に。保育園、小学校が近く、小児科・病院、スーパーが近くて、家の周りの交通量が少なめで、治安が良さそうなところがよい。

・予算…今の賃貸の家賃から、一戸建てに何年住むかを考えて決める。住宅ローンでいくらまで借りられるかが大問題。諸費用*2や、中古の場合はリフォーム代も含めて予算を考える必要がある。

・新築or中古…そりゃ新築がいいけども、うちは予算の制約からほぼ無理です。中古でも気に入る物件を探すという方針で。中古の場合は、住宅ローン減税*3が受けられる築20年*4までであることがマスト。

こういう感じで、自分の中である程度決めて、探し始めることになると思います。

ただ、色々物件見ていくうちに、考え方が変わったり、妥協することが出てくることも。

とりあえずポータルサイトから探してみる～スモスモ～

どうやって探せばいいかよく分からないので、スモスモスモスモ～でおなじみのSUUMOで検索してみる。

いわゆるポータルサイトってやつです。いろんな不動産会社の物件を一括で検索できる便利なサイト。他にも、 ホームズ、アットホームとか、色々あるけど、大体どこも同じような感じで検索ができる。

一戸建て中古の物件を最寄駅から検索して、自分なりの条件に合う、いい感じの物件がないかチェックする。

築20年弱の良さそうなのがあった！ので、不動産屋に連絡して、内見の予約を入れようとするが…、ここで同じ物件が複数ヒットすることに気づく。

扱っている不動産屋が違うけど、あきらかに同じ物件？これは何なのか？どの不動産屋に聞けばいいのか。

まあ、いいや。　よくわからんし、深く考えずに適当に一番上にヒットした不動産屋に連絡して、内見の予約。売主がまだ住んでいる物件だったので、いったん確認しますとのこと。

不動産屋からすぐに連絡がきて、週末に内見OKとのこと。こんな流れで、実際に見に行くことになりました！

不動産屋がついでに近くの新築建売1軒と、築20年弱の中古物件をもう1軒も見たらどうですかと勧めてくれたので、合計3軒見ることに。1回目の内覧レポートについては後日記載します！

なぜ同じ物件が、複数ヒットしたのか？

これがよくわからん。少し調べてみました。

同じ物件を複数の不動産屋が取り扱う場合があるらしく、こういう物件は、SUUMOなどのポータルサイトで、同じ物件なのに複数ヒットするということみたいです。

なぜこういうことが起こるのか？というか、不動産屋は物件を売っているのではなく*5、仲介しているだけなので、同じ物件を複数の不動産屋が取り扱うということは普通に起こることのようです。

そもそも、SUUMOなどのポータルサイトに掲載される物件情報の元ネタは、レインズ（Real Estate Information Network Systemの略称。不動産流通標準情報システム。）という、不動産屋さんだけが見られる専門サイトにほぼすべて掲載されており、不動産屋は自分が取り扱いたい物件をレインズから探して、それを自社サイトやポータルサイトに取り扱い物件として載せているという仕組みのようです。

せやったら、はなから レインズ を見てえ。

と、思うのですが、それは不動産屋のギルド的な掟があるのか…、一般の人は見ることができないようです。

この物件って、適正価格？　ボラれてないかはどうやって調べる？

 ええ感じの物件がスモスモで見つかったけど、これは高いのか安いのか、適正価格ってもんがわからない。でかい買い物なので、とにかくボラれたくない失敗したくない。

ということで、相場を調べることにします！

不動産、とくに中古物件は一点ものだし、適正価格っていうのものは決めにくいものらしい…。ですが、その物件の近隣の過去の取引実績を調べることで、大体の相場ってものがわかります。大きく外れていれば、何かあると考える方がよいかも。

・「国土交通省不動産取引価格情報検索」（国土交通省）というサイトで、過去5年ほどの土地・建物の取引実績が調べられます。

1.取引時期、2.取引種類（土地か土地・建物など）、3.地域（都道府県～地区（字）まで入力） を入力して、検索すると出てきます。

内見に行く物件は、それほど相場から外れていないようで、一安心。あとは、不動産屋さんに聞いてみるのが早いですね。（ちゃんとほんとのことを教えてくれるかどうかは、信頼関係次第？）

ハザードマップも当然見ておこう。

 近年のえげつない水害とかを考えると、ハザードマップは絶対見ておいた方がいいです。各市町村のHPに載っています。あとは信頼の国交省にポータルが。

 ・「ハザードマップポータルサイト」（国土交通省）

低い土地で、水没しやすいようなところをあえて選ぶ必要はないと思います。駅から近くて便利そうでも、ハザードマップを見るとリスクがあるということは、よくあります。

水害がなさそうな土地なら、火災保険の水害特約を外すなどもできますね。

こんな感じで、中古物件を探し始めました。次回は、内見に行きます！

ええ家が見つかるんやろか、よろしくどうぞ。

*1:赤ちゃんのこと。

*2:諸費用は結構かかります。だいたい物件金額の1割前後らしいです。不動産仲介手数料（物件金額のおよそ3％）、住宅ローン保証金（もしくは手数料。だいたい借入金額の2％ちょい)、税金（登録免許税（移転・抵当権設定。司法書士報酬も必要。）、固定資産税、不動産取得税、印紙税）、火災保険料、家具・家電の購入費用、引っ越し代など。

*3:年末のローン残高の1％を10年間、所得税から控除できる（つまり払う税金が安くなる。）ただし、控除額に上限がある。個人間取引の中古物件の場合は、20（万円/年）が上限。新築は40（万円/年）が上限。※2019年度の場合です。
ということは、ローン金利1％以下の場合は、上限いっぱい借りといた方が得！11年目に繰り上げ返済して利息負担を減らすのが王道パターンらしいです。

*4:条件によっては、築25年まで住宅ローン減税が受けられることもあります。

*5:もちろん不動産屋が販売している物件もあります。