家を買わせていただくという概念③～圧倒的買い付け失敗からの、猛省…。ゼロベースで考える不動産購入。～
はじめての物件内見から、初見での買い付け申し込みっ！しかし…あと一歩のところで買えず。まさに不運…。だがしかし、冷静に考えると、知識も経験も相場観もない状態での、買い付け申し込み。これは正しかったのだろうか…。丸腰でただ前進するのみの弱兵、無為無策。圧倒的無謀っ…！バカげた行為。単騎では敵わない、相手は百戦錬磨の強者。甘くはない。だからこそ、必要なのは仲間（買手側の不動産屋さん）！信頼できる仲間がいれば、立ち向かえるっ！
残念ながら、前回気に入った物件は買えませんでしたが、ここはもう少し冷静になって反省点を整理し、どうすれば納得*1して物件を買えるかについて考えてみたいと思います。
何かの参考になれば至極幸いです。
前回の内見の反省点は…？
はじめての内見の反省点を挙げてみます。
・見るべきチェックポイントを押さえていなかった。
・売主さんに遠慮してしまい、聞いておくべきことを聞けなかった。（害虫は出ないか、近所におかしな人は住んでいないかなど。）
・雰囲気に流され、内見直後のハイな状態からすぐに買い付け申込を入れてしまった。
・価格交渉をすることができなかった。
・案内してくれた不動産屋をいまいち信頼することができず、疑心暗鬼になってしまった。
色々ありました…。ただ、一番ダメだったのは、最後に挙げた不動産屋をいまいち信頼できなかった。ということだと思います。。とにかくこれに尽きるでしょう。
しっかりした信頼できる不動産屋なら、内見の時に必要なチェックポイントは一緒に見てくれるでしょうし、売主さんに聞きにくい話は、代わりに聞いてくれると思います。
また、プロの目から見てあまり良くない物件を、雰囲気に流されて買いそうなときは冷静になれ！と言ってくれるでしょうし、値引き交渉についても適切なラインを教えてくれるはずだと思います。
不動産屋さんって一体どういう立場なの…？敵か…味方か…！？
不動産屋はそもそも何をする人なのか？ということですが、物件の仲介をする人です。つまり、売手と買手の間に入って話をまとめて契約を成立するようにするお仕事です。
そして、不動産屋には売手側と買手側の立場があります。
売主から「この物件を売ってくれ」と依頼を受けている立場にある売手側の不動産屋（元付け業者）と、買手から「物件を探してくれ」と依頼を受けている立場にある買手側の不動産屋（客付け業者）がそれぞれいることになります。
売買が成立すれば、元付けは売手から、客付けは買手から、それぞれ仲介手数料（売買価格の３％＋６万円＋その消費税が上限）をゲットできます。
ただ、元付けと客付けを兼ねることも当然あります。売主から「売ってくれ」と頼まれた業者が、買手を自分で探して売る場合がそうです。この場合、不動産屋は売手からも買手からも仲介手数料をもらえるのでウハウハですね。こういうのを「両手取引」と言うそうです。逆に、元付け、客付けそれぞれ別にいる場合は、「片手取引」と言います。不動産屋の立場に立てば、ウハウハな両手取引を狙いたいと常に思うのが自然な流れではないでしょうか。
じゃあ結局、買手側の不動産屋（客付け業者）は敵なのか、味方なのかというと、片手取引の場合は間違いなく、買手の味方であるはずです。
では、両手取引の時はどうかと言うと…、それは…中立なのか、何なのか…？わからないですね。買手側だけでなく、売手側でもあるわけなので、完全に買手の味方ということではなさそうです。
じゃあどうすればいいのか…？
というか、物件を探すに当たってですが、物件よりも先に信頼できる不動産屋さんを探した方よいのでは？と思いはじめました。（※もちろん私の個人的な意見です。）それが回り道なようで、結局一番早いのでは。
本来味方であるはずの客付けの不動産屋との心理戦なんて無益でしかなく、片手だからどうとか、両手だからどうとか、疑心暗鬼になってる時点で、気持ちの良い買い物なんてできるはずがないと思います。（※私個人の意見です。）
不動産屋には、完全にこっち側の味方になってもらうことが最重要と考え、まずは信頼できる不動産屋を探そう！という方針でいくことにしました。
大手不動産屋がよいのか、町の不動産屋さんがよいのか…？
悩ましいところです。それぞれメリット、デメリットがあるはずです。
【大手不動産屋】は、元付けの物件をたくさん持っている（ただし両手取引になる）のと、銀行との住宅ローンの提携が強かったり、リフォームやホームインスぺクションの部隊を持っていたりと、大手ならではの安心感があります。ただ、仲介手数料の値引き交渉はほぼ不可能なようです。
【町の不動産屋さん】は、大手より元付けの物件数は少ないかもしれません。ですので、基本的にはレインズ*2に登録され、SUUMOに出ているような物件（片手取引になる）が中心になると思われます。ただし、地域密着なので独自のルートで市場に出ないような掘り出し物の物件を元付けとして持っている場合もあるかもしれません。あと、仲介手数料を少し安くしてくれる場合もあるようです。
ただ、どちらであっても最終的には人間よ。信頼できる担当者についてもらえるかどうかが大きいと思います。
それで結局どうしたかと言いますと…。
知り合いの近所の町の不動産屋さんに頼むことにしました。仕事関係の知り合いとかではなく、全くプライベートの趣味の仲間です。信頼関係はこの時点でクリアです。
ただ、物件を探している地域が、電車で30分くらいの離れた場所なので、この不動産屋さんの守備範囲内なのかどうかが心配でしたが…。
私「不さん、これこれこういう事情で、物件探してるんですよ。ただ、希望の場所が、ちょっとここから距離があって、あの辺なんですが、守備範囲ですか？」
不「余裕余裕！全然いけるよ！」
私「まじすか！？じゃあお願いします！」（いけるんかい！）
不「任しとき～。とりあえず、私ちゃんは、スーモとホームズとアットホーム見て、よさそうな物件ないか探しとき～。ええのあったら内見行こうや。」
私「どの物件でも見れるんですか？他の不動産屋の取り扱い物件でも大丈夫ですか？」
不「全然ええよー。スーモとかに載ってるやつなら、全部大丈夫。」
私「えっ！、そうなんですね。じゃあ気になるのあったら連絡します。」（なんでもいけるんかい！？）
不「OKOK。こっちもええの出てないか、毎日レインズ見とくしな～。本気出すわ！」
私「ありがとうございます！」
という感じで、結果として全く問題ありませんでした。
スーモなどに登録されている物件の元ネタは、レインズという不動産屋だけが見られる専用のサイトに全て掲載されているため、元付け業者（売手側の不動産屋）の情報がわかります。なので、どの物件でも内見の申し込みを入れることが可能ということのようです。
今回で、信頼できる不動産屋さんを味方につけることができました。（単に知りあいに頼っただけですが…。）
次回はいよいよ満を持しての二回目の内見です。はたして良い物件は見つかるのか…。よろしくどうぞ。
太陽光発電を載せたい①～そもそも太陽光発電ってどういうもの…？どんなパターンがあるの…？～
太陽光発電っ…。エコ*1な生活にあこがれるっ！…というのは建前。表向きの話…。キレイごと…。そんなことより、この一点…。月々の電気代の削減。まさにこれっ…！。水道電気ガスっ、光熱費。たしかにひとつひとつはそこまで痛くない。が、じわじわ削られる…、気づいたら膨大な金額。庶民には頭の痛い話。そこで太陽光。電気代だけでも減らせるなら…。それこそ悪い話じゃない…。（※あくまで個人的な感想です。）
というような感じで、漠然と太陽光発電っていいかも～と思い始めました。ただ、当然メリット・デメリットはあるはずで、載せるにしても載せないにしても、それなりに色々考えた上で決めたいなと思うわけで。そういう諸々について書いていきたいと思います。
何かの参考になれば至極幸いです。
そもそも太陽光発電ってどういうもの？
あまりよく分かっていませんでした…。
基本的には、屋根に太陽光パネルを載せて、発電した電気を家庭で使うということです。
が、それに加えて、
①発電して家庭で使いきれずに余った電気（余剰電力）は、電力会社に売ることができます（余剰売電*2）。
また、
②余剰電力は電力会社が10年間、固定の価格（売電価格）で買い取ってくれます(固定価格買取制度：FIT制度)。2019年度の1Kwh当たりの売電価格は24円/kWh*3です。
ただし、
③FITの適用を受けるには、電力会社と契約を済ませた上で、資源エネルギー庁に申請し、認定してもらう必要があります。
うん。結構ややこしい…。
売電価格は年度ごとにだいたい下がっていっています。電力会社と資源エネルギー庁の手続きに時間がかかるらしく、今年載せるつもりなら、2019年度の売電価格（24円/kWh）を死守すべく、早めに動いた方がよさそうです*4。手続き自体は、通常は太陽光発電の業者さんがやってくれます。
太陽光発電って結局得なの？損なの？
導入した人は、だいたいは少し得するように制度設計されているようです。というのは、経産省が国策で太陽光発電を各家庭に普及させようとして、固定価格買取（FIT）をやっているので、損する人が多いと普及しないからです。
①「太陽光発電を導入したことにより削減できた電気代」+②「余剰電力を電力会社に売電して得た収入」
＞
③「太陽光発電の導入にかかった費用」+④「太陽光発電の維持にかかる費用*5」
になれば、得したということになると思います。
ですので、
・業者にぼったくられて、べらぼうに高い値段で太陽光発電を買わされてしまった。
・思ったより全然発電しなくて、電気代があまり削減できなかったし、売電収入もあまり入ってこなかった。
・頻繁に故障して、修理費が膨大にかかった。
・太陽光発電の設置工事がずさんで屋根から雨漏りし、補修費がかかってしまった。
とかになると損することになります。
売電収入については、固定価格（2019年度なら24円/kWh）の買取が終了する11年目以降は、極端に安くなります。10円/kWh以下とする電力会社が多いようです。
なので、固定買取の10年間が勝負です。発電シミュレーションなどで、10年以内にプラス収支にならないなら、金銭面だけを考えると、太陽光発電は導入しない方がよさそうです*6。
どういうパターンがあるのか？
太陽光発電システムですが、もっとも単純な太陽光パネルのみを載せるという以外に、発電した電気を貯めておく蓄電池を一緒に設置するパターンがあります。また、蓄電池ではなく、電気自動車（EV）を蓄電池代わりに利用する、V2H（Vehicle to Home）というパターンもあります。
V2Hって理系的にめっちゃそそるんですよね…。電気自動車に電気を貯めて、それを家庭の電力として使えるって。合理的っ！
でも高い。当然ながら電気自動車（日産リーフとか）が必要だし、電気自動車と接続し、充電・放電するV2H機器（ニチコン製の場合は、EVパワーステーション）が必要になります。V2H機器は設置費用込みだと、100万円は超えてくる感じのようです。
蓄電池も高いです。容量が5kWh程度のものでも100万円とかするそうです。当然容量が大きいほど高くなります。中古の日産リーフ（24kWh）だと100万円以下でもごろごろ市場には出ていますので、電気自動車の方がコスパは良いのかもしれません。
太陽光発電で、収支的にちょっと得になるかもと言っているのは、もちろん余分なものをつけない、太陽光パネルのみのパターンです。
まとめると以下のような感じですかね。
A.太陽光パネルのみ →
もっとも単純。発電した電気は自家消費か売電。
【メリット】余計なものがないのでコストが安く済む
【デメリット】電気を貯めておくことができない
B.太陽パネル+蓄電池 →
蓄電池に電気を貯めることができるので、夜間の安い電気を貯めておき、昼はそれを利用する。太陽光で発電した電気をすべて売電に回すことで、売電収入を増やすことが可能。
【メリット】電気代をさらに節約。売電収入もUP。災害時などのバックアップ電力を確保できる。
【デメリット】蓄電池が高い。
C.太陽光パネル+V2H機器+電気自動車 →
V2Hシステムで、電気自動車を蓄電池代わりにして電気を貯めることができる。Bと同様に、太陽光で発電した電気を売電に回して、売電収入を増やすことが可能。
【メリット】電気代をさらに節約。売電収入もUP。災害時などのバックアップ電力を確保できる。
【デメリット】V2H機器が高い。電気自動車が必要。蓄電池代わりに使うことになるので、電気自動車のバッテリーの消耗が早くなる。電気自動車で外出しているときは、貯めた電気を家庭で使うことができない。
次回は、太陽光業者に見積もりをとって、現地調査してもらったことについて記載したいと思います。
見積もりとるのって結構大変でした…。個別の業者に依頼をするより、一括見積の方が楽かもしれません。
*1:何をもってエコというのかは議論あり。山の斜面を切り開いて設置するようなメガソーラーなんかはよく問題になってますね。ただ、自宅の屋根に載せて、大半を自家消費するごく小規模な太陽光発電は、まあエコと言ってよいのでは。と個人的には思います。
*2:家庭向けの10kW未満の小規模な太陽光発電は余剰売電になります。10kW以上の場合は、発電した全量を売る（全量売電）ことができます。余剰売電と全量売電では、買取価格が異なります。
*3:家庭向けの10kW未満の小規模な太陽光発電についての買取価格です。また、東京、関西、中部電力管内の場合です。
*4:電力会社への申込期限は会社によって異なりますが、大体10月下旬～11月中くらいになりそうです。2018年度の東電の申込期限は11/9、関電は12/3だったようです。
*5:故障した時の修理費など。
*6:あくまで私の個人的な意見です。エコや電力会社の停電時の備えとして採算度外視でという考え方も当然あるわけで。
家を買わせていただくという概念②～1回目内見からの買い付け、通るか！？まさかのダブロン、頭ハネ！～
スモスモでええ感じの物件が見つかりまして、初めての内見に寄せていただきました。
築20年弱の中古物件2件と、建売新築1件をまずはじっくり見（けん）*1。
本命の築20年弱中古がなかなかいい感じ、これは…、まさに僥倖っ…。
セオリー破りの初見での買い付けっ！（購入の申し込み）。通るかっ…、まさかのダブロン！？（他にも買いたい人がいて、買い付けの申し込みを同時に出されてしまいました。）結果はいかに…！？
何かの参考になれば至極幸いです。
はじめての内見、どこを見ればいいの？お作法は？
前回申し込みを入れた物件に、早速内見に行ってまいりました。見たのは以下の3件です。
A．築20年弱中古（本命）
B．築20年弱中古（本命より少し安い）
C．新築建売（ローコスト住宅*2。本命よりも少し高い）
案内してくれるのは、財閥系某大手の不動産屋さん。Aの物件は売主から依頼を受けて直接仲介している物件で、B、Cは売主側の不動産屋が別にいる物件とのことでした。
さて、内見は大体1物件あたり15分くらいで見て回る感じ。
玄関、リビング、お風呂、トイレ、その他の部屋、カーポート、外壁などの外回り、外観を見て、気になるところがあれば、不動産屋さんか、売主さんに質問してみるって流れでした。あとはリフォーム歴があればだいたい向こうから説明してくれます。
Aは本命なだけあってとてもいい感じ。南向きだし外壁も家の中もきれい。ディ・モールトべネ！*3
Bも悪くないけど、ちょっと作りが特徴的で趣味が合わない感じ…。
Cは新築できれいだけど、ローコスト住宅なので少し安っぽく見えてしまう…。
という印象を持ちました。
ただ、正直どこを見たらええのかわからん！ というのが素直な感想です。これはもう少し知識というか、心構えというか、そういう準備をしていった方がよかったと思うところです。
何となく見て、何となくいい感じとか、何となくいまいちとか、そういうフィーリングの判断はもちろんできます。が、基本的なチェックポイントを抑えていかないと、致命的な見逃しをしてしまうリスクはあるかもしれません…。
内見時のチェックポイント
少し調べてみました。以下の点に注意して見るのが一般的なようです。
・外壁や基礎にクラック（ひび割れ）がないか、蟻道（シロアリの通り道）はないか*4
・雨樋の破損やシミ（雨漏りのあと）がないか
・屋根は剥がれていないか
・家の中の臭い（タバコやペット臭）は大丈夫か
・天井や壁のクロス（壁紙）に剥がれや浮き、ひび割れ、シミ（雨漏りのあと）はないか
・水回り（お風呂、トイレ、キッチン）の不具合はないか
・床のたわみはないか
・床下にシロアリの食害はないか。湿気や臭いは問題ないか。
と、書きましたが、売主さんがまだ住んでいる場合など、遠慮してしまってなかなかチェックできない箇所もあると思います。私もそうでした。床下見せてくださいとは、中々言いにくいですよね…。そういう場合は、安心のためにプロのホームインスペクション*5を依頼するという方法もあるようです。
不動産屋さんによっては、売主から依頼を受けて仲介している物件については、ホームインスペクションを入れるところもあるようです。今回の本命の物件Aについては、不動産屋の負担でホームインスペクションしますよと言っていました。
不動産屋がやらない場合は、買主が主導でやることになりますが、売主に嫌がられることもあるようです。あとは費用も結構高いですし、時間がかかるのでそれまでに売れてしまうというリスクもあり、実際には結構ハードルが高いという印象です。早い物件は市場に出て1か月とかで売れてしまいますし…。
初見で買い付け！買えるのか、どうか！？
内見の後、正直本命の物件Aが相当気に入りまして、ぜひ買いたいという気持ちになってしまいました。これは物件を見た直後の高揚感で少しハイになっている状態…。やや危険な心理状態かもしれません…。冷静な判断ができないかも。。
そういうタイミングでの不動産屋さんとの会話が以下です。
不「内見お疲れ様でした～。今日の3件はどれもいい物件だと思いますよ。気に入ったのとかありました？」
私「そうですねー。どれもよかったです。特に物件Aがすごくいい感じで気に入りました。」
不「物件Aはいいですよ～。築年数の割にキレイですし、建物の構造とか外壁とか、全く問題ないですよ。」
私「そうなんですね。たしかにキレイでした。間取りとかもよかったです。」
不「物件Aは、実は他のお客さんからも買いたいという話が出てまして～。」
私「えっ！？そうなんですか。」（マジかよ！いや待てよ、まさかこれはブラフ…？食いついたと思って、売りつけようとする作戦か！？）
不「もし買い付けの申し込みされるなら、売主さんと値引き交渉せずに、売値で買いますと言った方がよいですよ～。他のお客さんも結構本気な感じだったので～。」ニヤリ
私「ええ…、、どうしよう。めちゃ気に入ったんですけど、買うにしても気持ち程度は安くして欲しいですし…。さすがに即決はできないので、ちょっと考えます。」（ブラフなのか！？ニヤリってなに…？）
不「わかりました。明日いっぱい待ちますので、もし買い付けの申し込みされるなら、連絡くださいね～。ただもし売値満額で申し込みされても、他のお客さんも同じように満額で申し込みされたら、買えないかもしれませんが、それはあらかじめご了承くださいね～。同じ条件、同じタイミングでの買い付けになりますので、どちらに売るかは売主さんに公平に選んでもらいます。」
私「はあ…。少し考えます。また連絡します。」（ちょっとどうなんこれ！？ブラフなのか、どうなのか…。）
～翌日～
私「すんません。昨日の物件Aなんですが、買い付け申し込みでお願いします。売値満額でも買いたいです。もし少しでも安くなるのなら、気持ち程度安くしてもらえるとありがたいですが…。」
不「承知しました。ただ、つい先ほど別のお客さんからも売値満額で申し込みが入りましたので、公平に売主さんに選んでもらうことになります。結果はまたご連絡しますね～。」
私「わかりました。お願いします。」（この期におよんで、まだブラフをかましてくるのか…。やはり不動産屋はあなどれない…。）
～数日後～
不「すみません。この前の、物件Aなんですが、別の買主さんに売ると、売主さんが決めちゃいました。ほんとに申し訳ありません。買い付けのタイミングは同じだったのですが、先に内見に来た人に売ることにしたそうです。ほんとにすみません。」
私「えっ…。そうですか、。残念です。」（ってか、ブラフやなかったんかい！）
なんとブラフではありませんでした。ガチでした。
不動産屋的には、普通にいい物件だったので、いつでも売れるわという感覚だったようで、私にブラフをかます必要は全くなく、ガツガツ売りつけたいとかも全くなく、ただ真実を伝えてくれていただけのようです。
そんなんわからんよね。。
兎に角、今回相当気に入った物件は買えずじまい、逃したタイはでかい…。相当惜しい気持ちが沸いてきました。俄然購入意欲が沸いてきます。
悔しい…、悔しい…、悔しい！…、だがそれでいい！
ここは一旦冷静になった方が良さそうです。
というか、知識も経験も相場観もなく、初見で買い付けを入れるという今回のムーブ（立ち回り）は本当に正しかったのか…。冷静に考えると危険な香りがします…。
次回はその辺の反省も踏まえて、ゼロベースで考え直してみることにします。
ええ物件買える日は来るんやろか…。よろしくどうぞ。
家を買わせていただくという概念①～中古物件ってどうやって探せばよろしいの～
やや子*1も大きゅうなりまして、賃貸の２LDKの家では手狭になってまいりました。
もっと広い家に住みたいな、家が欲しいな、ええ家欲しい、家が欲しい、ほな探しましょ！ってなことで、全く知識のないところから、中古住宅を購入するに至るまで、色々と書いていきたいと思います。
何かの参考になれば至極幸いです。
何から始めよう、まずは…
どこに住みたいか（立地）、どんなところがいいか（環境）、お金がないけどどうしよう（予算）、新築なのか中古でもよいのか（新築or中古）、というあたりから考えていきました。
・立地… 今住んでいる賃貸は、駅近、商店街、スーパー、病院、銀行あり、区役所も徒歩圏内という好立地。正直この近くで一戸建てに住むのはとても無理（相場が高すぎる）。もう少し田舎で、職場に近いところで考える。
・環境…子育て環境を第一に。保育園、小学校が近く、小児科・病院、スーパーが近くて、家の周りの交通量が少なめで、治安が良さそうなところがよい。
・予算…今の賃貸の家賃から、一戸建てに何年住むかを考えて決める。住宅ローンでいくらまで借りられるかが大問題。諸費用*2や、中古の場合はリフォーム代も含めて予算を考える必要がある。
・新築or中古…そりゃ新築がいいけども、うちは予算の制約からほぼ無理です。中古でも気に入る物件を探すという方針で。中古の場合は、住宅ローン減税*3が受けられる築20年*4までであることがマスト。
こういう感じで、自分の中である程度決めて、探し始めることになると思います。
ただ、色々物件見ていくうちに、考え方が変わったり、妥協することが出てくることも。
とりあえずポータルサイトから探してみる～スモスモ～
どうやって探せばいいかよく分からないので、スモスモスモスモ～でおなじみのSUUMOで検索してみる。
いわゆるポータルサイトってやつです。いろんな不動産会社の物件を一括で検索できる便利なサイト。他にも、 ホームズ、アットホームとか、色々あるけど、大体どこも同じような感じで検索ができる。
一戸建て中古の物件を最寄駅から検索して、自分なりの条件に合う、いい感じの物件がないかチェックする。
築20年弱の良さそうなのがあった！ので、不動産屋に連絡して、内見の予約を入れようとするが…、ここで同じ物件が複数ヒットすることに気づく。
扱っている不動産屋が違うけど、あきらかに同じ物件？これは何なのか？どの不動産屋に聞けばいいのか。
まあ、いいや。 よくわからんし、深く考えずに適当に一番上にヒットした不動産屋に連絡して、内見の予約。売主がまだ住んでいる物件だったので、いったん確認しますとのこと。
不動産屋からすぐに連絡がきて、週末に内見OKとのこと。こんな流れで、実際に見に行くことになりました！
不動産屋がついでに近くの新築建売1軒と、築20年弱の中古物件をもう1軒も見たらどうですかと勧めてくれたので、合計3軒見ることに。1回目の内覧レポートについては後日記載します！
なぜ同じ物件が、複数ヒットしたのか？
これがよくわからん。少し調べてみました。
同じ物件を複数の不動産屋が取り扱う場合があるらしく、こういう物件は、SUUMOなどのポータルサイトで、同じ物件なのに複数ヒットするということみたいです。
なぜこういうことが起こるのか？というか、不動産屋は物件を売っているのではなく*5、仲介しているだけなので、同じ物件を複数の不動産屋が取り扱うということは普通に起こることのようです。
そもそも、SUUMOなどのポータルサイトに掲載される物件情報の元ネタは、レインズ（Real Estate Information Network Systemの略称。不動産流通標準情報システム。）という、不動産屋さんだけが見られる専門サイトにほぼすべて掲載されており、不動産屋は自分が取り扱いたい物件をレインズから探して、それを自社サイトやポータルサイトに取り扱い物件として載せているという仕組みのようです。
せやったら、はなから レインズ を見てえ。
と、思うのですが、それは不動産屋のギルド的な掟があるのか…、一般の人は見ることができないようです。
この物件って、適正価格？ ボラれてないかはどうやって調べる？
ええ感じの物件がスモスモで見つかったけど、これは高いのか安いのか、適正価格ってもんがわからない。でかい買い物なので、とにかくボラれたくない失敗したくない。
ということで、相場を調べることにします！
不動産、とくに中古物件は一点ものだし、適正価格っていうのものは決めにくいものらしい…。ですが、その物件の近隣の過去の取引実績を調べることで、大体の相場ってものがわかります。大きく外れていれば、何かあると考える方がよいかも。
・「国土交通省不動産取引価格情報検索」（国土交通省）というサイトで、過去5年ほどの土地・建物の取引実績が調べられます。
1.取引時期、2.取引種類（土地か土地・建物など）、3.地域（都道府県～地区（字）まで入力） を入力して、検索すると出てきます。
内見に行く物件は、それほど相場から外れていないようで、一安心。あとは、不動産屋さんに聞いてみるのが早いですね。（ちゃんとほんとのことを教えてくれるかどうかは、信頼関係次第？）
ハザードマップも当然見ておこう。
近年のえげつない水害とかを考えると、ハザードマップは絶対見ておいた方がいいです。各市町村のHPに載っています。あとは信頼の国交省にポータルが。
・「ハザードマップポータルサイト」（国土交通省）
低い土地で、水没しやすいようなところをあえて選ぶ必要はないと思います。駅から近くて便利そうでも、ハザードマップを見るとリスクがあるということは、よくあります。
水害がなさそうな土地なら、火災保険の水害特約を外すなどもできますね。
こんな感じで、中古物件を探し始めました。次回は、内見に行きます！
ええ家が見つかるんやろか、よろしくどうぞ。
*1:赤ちゃんのこと。
*2:諸費用は結構かかります。だいたい物件金額の1割前後らしいです。不動産仲介手数料（物件金額のおよそ3％）、住宅ローン保証金（もしくは手数料。だいたい借入金額の2％ちょい)、税金（登録免許税（移転・抵当権設定。司法書士報酬も必要。）、固定資産税、不動産取得税、印紙税）、火災保険料、家具・家電の購入費用、引っ越し代など。
*3:年末のローン残高の1％を10年間、所得税から控除できる（つまり払う税金が安くなる。）ただし、控除額に上限がある。個人間取引の中古物件の場合は、20（万円/年）が上限。新築は40（万円/年）が上限。※2019年度の場合です。
ということは、ローン金利1％以下の場合は、上限いっぱい借りといた方が得！11年目に繰り上げ返済して利息負担を減らすのが王道パターンらしいです。
*4:条件によっては、築25年まで住宅ローン減税が受けられることもあります。
*5:もちろん不動産屋が販売している物件もあります。
